Tất tần tật THỦ TỤC vay ngân hàng khi mua CĂN HỘ CHUNG CƯ TRẢ GÓP

 

MinhNgo sẽ chia sẻ từng mục để anh chị nắm tham khảo nếu mình đang có ý định vay ngân hàng để mua căn hộ hay mua chung cư trả góp vào giai đoạn hiện nay.

Trong lĩnh vực tín dụng, bản chất của ngân hàng là kinh doanh rủi ro trên nguyên tắc: Rủi ro cao lợi nhuận cao và ngược lại. Vậy nên các ngân hàng đều tập trung đến một phân khúc khách hàng nhất định và tương ứng với một cơ chế lãi suất phù hợp với mức chấp nhận rủi ro của ngân hàng đó. Thông thường Ngân hàng sẽ đánh giá khách hàng dựa trên một số tiêu chí bao gồm

• Mục đích vay vốn (Vay tiền để làm gì)
• Khả năng tài chính bao gồm tài sản tích lũy và khả năng chứng minh thu nhập
• Uy tín của khách hàng (thông tin lịch sử tín dụng và các nguồn thông tin khác)
• Tài sản đảm bảo

Nhóm 1: Ngân hàng nước ngoài: (Shinhan Bank, Standartcharterd, Hongleong, UOB…) nhóm này tập trung vào phân khúc khách hàng tốt, có khả năng thỏa mãn những tiêu chí phía trên một cách rõ ràng, minh bạch. Đi kèm với đó là chính sách lãi suất thấp, ổn định trong dài hạn (Cố định tới 3 hoặc 5 năm) và phí trả nợ trước hạn ở mức tương đối cao.

Nhóm 2: Ngân hàng Thương mại nhà nước (Vietcombank, Viettinbank, BIDV, Agribank) Chính sách phê duyệt có phần linh hoạt và lựa chọn đa dạng phân khúc khách hàng hơn. Đáp ứng được yêu cầu của phân khúc khách hàng từ trung bình khá tới tốt với chính sách lãi suất nhỉnh hơn nhóm Ngân hàng nước ngoài nhưng thấp hơn đáng kể nhóm TMCP còn lại. Phí trả nợ thường thấp, thậm chí miễn phí.
Nhóm 3: Ngân hàng TMCP thuộc Top 10 (Techcombank, VPbank, MB, VIB, Sacombank, Tienphong, Eximbank, HDBank…) Đối tượng khách hàng của nhóm ngân hàng này từ trung bình khá tới tốt, tuy nhiên chính sách phê duyệt nhanh, thông thoáng hơn, lãi suất thường sẽ ưu đãi trong thời gian ngắn (6 tháng – 12 tháng) sau đó thả nổi ở mức cao hơn nhóm TMCP nhà nước. Phí trả nợ cao.

Nhóm 4: Ngân hàng TMCP còn lại có lợi thế với phân khúc khách hàng trung bình với thu nhập ở mức thấp, khó chứng minh thu nhập hoặc có lịch sử tín dụng không tốt. Đương nhiên lãi suất, phí trả nợ trước hạn sẽ cao hơn nhóm TMCP top đầu.

• Nguồn tiền trả nợ khi mua căn hộ trả góp vay ngân hàng: thu nhập từ lương chuyển khoản, cho thuê tài sản (Nhà, đất, hoặc xe…) hoặc kinh doanh quy mô lớn
• Kế hoạch tài chính chi tiêu sau khi mua chung cư trả góp có vay ngân hàng: Nếu anh chị đầu tư căn hộ chung cư ngắn hạn có sử dụng vốn vay ngân hàng, anh chị nên cân nhắc vào mức ưu đãi lãi suất trong 1 2 năm dự án triển khai, mức phí trả nợ trước hạn cao hay thấp. Nếu kế hoạch sử dụng vốn vay ngân hàng của anh chị dài hạn 3 – 5 năm, hãy để ý thêm biên độ giao động lãi suất để giảm thiểu rủi ro lãi suất tăng đột biến, nhằm lựa chọn phương án đầu tư tài chính tối ưu nhất.

Thông thường khi mua căn hộ chung cư mà vay ngân hàng, đa số anh chị sẽ chọn mức vay tối đa 70%, tuy nhiên, điều đó thật mạo hiểm. MinhNgo thấy rằng, mức vay 50% là phù hợp và an toàn hơn, đặc biệt trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nguồn thu nhập của anh chị bị ảnh hưởng thì vẫn có thể chủ động tài chính trả ngân hàng được.

Hoạch địch chi tiêu hàng tháng rõ ràng để tránh áp lực quá lớn khiến chất lượng cuộc sống suy giảm, VD: Thu nhập của anh chị 10 đồng, anh chị chỉ nên dành ra tối đa 7 đồng để trả gốc lãi cho tất cả các nghĩa vụ của ngân hàng. 3 đồng còn lại phải đủ đảm bảo chi phí sinh hoạt của gia đình anh chị hàng tháng và dư một khoản dự phòng cho các nhu cầu phát sinh: Ma chay, hiếu hỉ, ốm đau bệnh tật.

Phần lớn mọi người sợ vay lâu vì phải trả lãi nhiều. Tuy nhiên anh chị nên cân nhắc kéo dài thời gian vay, thậm chí vay dài tối đa có thể vì những lý do sau:
• Giảm áp lực trả nợ hàng tháng
• Chủ động trong các phương án đầu tư nếu cơ hội đến bất ngờ

Hiện tại Ngân hàng sẽ ưu đãi cố định lãi suất từ 6 tháng tới 3 năm, sau thời gian ưu đãi sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường, định kỳ 3 tháng, 6 tháng hoặc 12 tháng thay đổi 1 lần và tính bằng X + biên độ. Với cách tính lãi suất này mình cần chú ý ở ba điểm, được cụ thể hóa trong ví dụ sau:

VD: Ngân hàng A có chính sách ưu đãi lãi suất: 6.9% cố định 12 tháng hoặc 7.7% cố định trong 24 tháng hoặc 8.8% cố định 36 tháng. Sau thời gian ưu đãi, 12 tháng điều chỉnh 1 lần, bằng lãi suất bằng tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng +3.5%. (Hiện tại lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng là 6.5% => ước tính lãi suất sau ưu đãi sẽ bằng 6.5%+3.5% = 10%)

Lãi suất trong thời gian ưu đãi mua căn hộ: Vì mỗi ngân hàng có các gói ưu đãi với thời gian ưu đãi khác nhau, thậm chí một ngân hàng có nhiều gói ưu đãi. Do đó để so sánh thì mình cần quy lãi suất ưu đãi về lãi suất ưu đãi trung bình. Trong ví dụ trên, nghe sơ qua sẽ có nhiều người chọn 6.9% vì ấn tượng bởi con số ở mức thấp, nhưng chính xác là mình nên tính lãi suất bình quân trong 3 năm của cả phương án. Để tính nhanh tương đối mình có thể tính lãi suất bình quân của các phương án như sau:

Phương án 1: (6.9% + 10% + 10%)/3 = 8.97%
Phương án 2: (7.7% + 7.7% + 10%)/3 = 8.47%
Phương án 3: Lãi suất cố định 8.8% trong 3 năm => Lãi bình quân 8.8%
Xét về mặt lãi suất thì phương án 2 sẽ tối ưu nhất.

Điều chỉnh 12 tháng 1 lần, thời gian điều chỉnh càng dài thì tính ổn định càng cao, rủi ro biến động lãi suất sẽ thấp hơn. Các ngân hàng có xu hướng điều chỉnh lãi suất tăng rất nhanh nhưng giảm lại chậm, do đó anh chị nên chọn ngân hàng có thời gian điều chỉnh lãi suất càng dài thì càng tốt.

Mỗi ngân hàng sẽ có định nghĩa X riêng, Ví dụ: Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hoặc 24 tháng hoặc 36 tháng, lãi điều chuyển vốn nội bộ, giá vốn nội bộ… Tuy nhiên, anh chị nên quan tâm tổng lãi suất sau ưu đãi là bao nhiêu thay vì tập trung quan tâm tới biên độ.

2. Phí vay ngân hàng mua nhà chung cư trả góp

Một khoản vay thường sẽ có các khoản phí như: Phí trả nợ trước hạn, Phí định giá tài sản, phí công chứng, phí chuyển khoản… trong đó chúng ta cần quan tâm tới phí trả nợ trước hạn bởi đây là khoản phí lớn nhất phát sinh nếu chúng ta trả trước hạn. Phần lớn các ngân hàng đều tính khoản phí này như sau:

Ví dụ: anh chị trả trước hạn 100 tr, phí trả nợ trước hạn quy định là 2% => khoản phí anh chị phải đóng là 2 tr
Khoản phí này cần được quy định rõ trong hợp đồng, tránh trường hợp để chung chung như

3. Bảo hiểm khi vay ngân hàng mua căn hộ chung cư

Có 2 loại bảo hiểm chính mà các anh chị cần quan tâm là Bảo hiểm tài sản (Thường áp dụng với tài sản thế chấp là chung cư). Loại bảo hiểm này phí rất rẻ, khoảng 0.5% giá trị khoản vay tài sản.
Bảo hiểm nhân thọ. Đây là sản phẩm mà gần như khách hàng bị ép mua khi vay vốn, đặc biệt ở những hồ sơ có chút vấn đề và thường diễn ra ở các ngân hàng TMCP như Techcombank, VIB, Tienphong, MB với số tiền có thể tới vài chục triệu/năm. Vì vậy các anh chị cần làm rõ với sales xem có bắt buộc phải mua bảo hiểm này hay không ?

Trên đây là những chia sẻ tổng kết các vấn đề thường gặp khi vay ngân hàng mua căn hộ chung cư trả góp mà các anh chị thường quan tâm, hi vọng những thông tin này sẽ có ích cho các anh chị.

 

 Xem thêm : Kinh nghiệm mua căn hộ chung cư trả góp