Trong những năm gần đây, xu hướng đầu tư căn hộ chung cư đang là xu hướng đi lên, đặc biệt ở thị trường căn hộ quận 2 và quận 7, đa số khách hàng mua căn hộ để đầu tư cho thuê vì giá cho thuê căn hộ tương đối tốt so với các sản phẩm khác cùng một mức giá tiền đầu tư.
Bên cạnh nhiều người đầu tư thắng lợi nhưng cũng ko ít người lỗ chỏng vó hoặc bán huề vốn hoặc lời hơn gửi ngân hàng chút đỉnh. Lỗ ở đây là lỗ chi phí cơ hội để đầu tư vào cái khác sinh lợi nhiều hơn.
Đầu tư căn hộ chung cư có lời không ?
Ở đây MinhNgo chỉ xét về gốc độ đầu tư căn hộ chung cư để mua đi bán lại, đầu tư căn hộ để cho thuê chứ không xét đến vấn đề mua tích lũy tài sản hay “rửa tiền”. Một vài tiêu chí để tham khảo trước khi xuống tiền mua căn hộ chung cư để cho thuê như sau:
Thứ 1: Kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư phải chọn Vị Trí là tiêu chí hàng đầu
– Vị trí dự án căn hộ chung cư nên mua phải nên ở mặt tiền đường còn khả năng nâng cấp, mở rộng trong tương lai thì tiềm năng tăng giá trong tương lai sẽ cực kỳ tốt, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì mức tăng giá chỉ nằm ở giai đoạn xây dựng đến khi nhận nhà, sau nhận nhà mức tăng giá khá chậm, phụ thuộc vào độ hình thành của cộng đồng cư dân trong căn hộ chung cư là chính.
– Xung quanh hoặc gần dự án căn hộ chung cư mà anh chị mua đầu tư có những công trình hạ tầng xã hội, tiện ích lớn sẽ xây dựng trong 3-5 năm tới như: trung tâm thương mại, trường học điểm, ga tàu điện, bến xe, tuyến metro chẳng hạn….hoặc ít nhất gần vài dự án căn hộ sắp mở bán, khi đó, khách hàng mới mua căn hộ chung cư ở ngay sẽ cân nhắc mua dự án căn hộ mà anh chị đã mua để mua lại, đây cũng là một lượng cầu chung cư làm tăng giá cho dự án chung cư mà anh chị đã mua.
Thứ 2: Nên mua chung cư của chủ đầu tư nào ?
– Chủ đầu tư dự án căn hộ quyết định đến ngôi nhà mà bạn đã mua có tốt, có tăng giá, có tính thanh khoản cao được hay không rất nhiều. Phải lựa chọn ông chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án trong quá khứ, và các sản phẩm của các chủ đầu tư đó phải được khánh hàng đánh giá tốt từ pháp lý, chất lượng xây dựng đến chất lượng tiện ích. Cách tham khảo dễ nhất là, hiện tại các Group diễn đàn Riview khá nhiều, anh chị muốn mua căn hộ chung cư để đầu tư muốn lựa chọn chu đầu tư căn hộ uy tín có thể lên đây xem trước.
– Các đối tác của ông chủ đầu tư như nhà thầu, đơn vị giám sát, đơn vị thiết kế, ngân hàng, đơn vị quản lý…cũng là những nhân tố quyết định đến uy tín và chất lượng của dự án căn hộ của chủ đầu tư chung cư đó.
Thứ 3: Lưu ý Quy mô và Giá bán khi đầu tư căn hộ chung cư
– Đầu tư căn hộ chung cư phải lựa chọn dự án không quá ít căn hộ (<500 căn) và Không quá nhiều căn hộ (>2000 căn) liên quan đến khả năng thanh khoản ra hàng của nhà đầu tư sau này. Nếu quá ít căn sẽ thiếu thị trường thứ cấp, sàn và môi giới tham gia bán hàng sẽ làm cho thị trường ít sôi động và giá bán ra không như kì vọng và kéo dài chôn vốn. Hoặc kịch bản tốt, dự án chỉ bán một đợt đã xong thì không còn các giai đoạn sau triển khai bán hàng, không PR, Không Marketing sẽ không tạo được thị trường thứ cấp cho khách đầu tư ngắn hạn mua trong đợt đầu. Ngược lại, Nếu quá nhiều căn thì lúc ra hàng có quá nhiều sự lựa chọn cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng mua căn hộ để ở, nếu đợt một mở bán căn hộ chung cư gom khách đầu tư ngắn hạn quá nhiều sẽ dẫn đến tình trạng ồ ạt ra hàng, cắt lỗ, gây ảnh hưởng đến thị trường đầu tư thứ cấp
– Giá bán căn hộ chung cư phải dựa theo nhiều tiêu chí đánh giá và phân loại như: Phân khúc căn hộ chung cư, các dự án chung cư tương đương trong cùng khu vực, thương hiệu chủ đầu tư, chất lượng dự án căn hộ chung cư mở bán ra sao, giá đất tại vị trí dự án chung cư mở bán…thông thường giá bán căn hộ chung cư sẽ rơi vào khoảng 50% – 70% giá bán đất nền, nhà phố tại khu vực đó. Trước khi quyết định giá bán dự án căn hộ đó có ổn để đầu tư hay không, anh chị cũng nên cân nhắc vào nhiều yếu tố bên trên MinhNgo đã liệt kê bên trên để có được sự đánh giá tốt nhất với giá bán dự án chung cư đó.
Có nên đầu tư căn hộ chung cư cho thuê giai đoạn hiện nay ?
Thứ 4: Layout, Thiết kế và Tiện ích của căn hộ chung cư mua đầu tư
– Layout của căn hộ cũng khá quan trọng, kinh nghiệm khi đi mua căn hộ chung cư để đầu tư là anh chị khi xem mặt bằng Layout phải đánh giá được căn hộ mà mình mua có đón gió, ánh sáng được tốt không, trần cao có thoáng không, chung cư có bancol không, layout nhà chung cư có hợp phong thủy không…Rộng hơn là bao nhiêu căn một tầng, một tầng có bao nhiêu thang máy, chỗ đổ rác và phòng kỹ thuật, thang máy có gần căn hộ mà mình chọn không…đây là những yếu tố người mua ở rất quan tâm. Vì thế, nếu anh chị mua chung cư đầu tư mua đi bán lại, đầu tư ngắn hạn thì phải đặt mình vào vị trí của người mua ở sau này xem nếu ở thì mình có mua căn chung cư này để ở không ?
– Thiết kế của căn hộ cũng khá quan trọng, căn hộ 1 phòng ngủ 45-50m2, căn hộ 2 phòng ngủ 65-70m2, căn hộ 3 phòng ngủ 80 -90m2 trở lên, đây là những thiết kế khá tối ưu về diện tích và công năng, bên cạnh đó, giá bán căn hộ chung cư cũng phù hợp với túi tiền và nhu cầu sử dụng của người mua. Thông thường, các căn hộ thiết kế 1 phòng ngủ sẽ được khách hàng đầu tư căn hộ lựa chọn nhanh nhất bởi giá bán rẻ, dễ cho thuê. Còn những căn 2 và 3 phòng ngủ, mua đầu tư để bán lại cho khách mua ở sau này sẽ được giá tốt hơn.
– Tiện ích của dự án căn hộ chung cư trong những năm qua luôn được các chủ đầu tư chú trọng, các dự án ngày càng tung ra các phiên bản tiện ích đẳng cấp và riêng tư hơn, các dự án căn hộ mở bán về sau càng lúc càng chú trọng hơn đến nhu cầu nghỉ ngơi, relax, nghỉ dưỡng của người mua ở. Trước khi, khi mua chung cư để ở khách hàng chỉ cần chỗ đậu xe, siêu thị bên dưới để mua một vài vật phẩm sinh hoạt chính yếu, thì hiện nay, các tiện ích các dự án căn hộ chung cư bây giờ phải rất chú trọng đến khu vực hồ bơi, công viên nội khu, gym, spa, siêu thị, nhà hàng hay khu trung tâm thương mại đặt dưới khối đế, thậm chí là các dịch vụ có sẵn ngay trong căn hộ như: in ấn, giặt đồ, đưa rước con cái đến trường…
Thứ 5: Tiến độ thanh toán quyết định đến dòng vốn đầu tư căn hộ chung cư
– Đối với những anh chị đầu tư căn hộ chung cư ngắn hạn, mua đi bán lại trong giai đoạn dự án xây dựng hoặc bán lại khi dự án căn hộ vừa bàn giao, Hãy lựa chọn nhưng dự án căn hộ có phương thức thanh toán nhẹ như 1%/ tháng. 5%/ 3 tháng…hoặc ưu tiên các chủ đầu tư nước ngoài để số tiền thanh toán đến lúc nhận nhà không quá 50% ( Thường chủ đầu tư căn hộ Việt Nam là 70% ). Hiện nay, một số chủ đầu tư dự án căn hộ còn tung ra các chính sách hỗ trợ đầu tư hấp dẫn cho khách hàng như thanh toán 30% đến khi nhận nhà, đồng nghĩa trong 2 năm dự án xây dựng, nhà đầu tư căn hộ chỉ cần chuẩn bị vốn tự có 30%, 40% còn lại ngân hàng sẽ lo, và anh chị không phải chịu phát sinh bất kỳ khoản thanh toán này thêm ( Tuy nhiên, với chính sách này thì buộc anh chị phải chứng minh thu nhập được với phía ngân hàng, thu nhập mỗi tháng tương đương mức ngân hàng đưa ra )
Thứ 6: Đầu tư căn hộ, đầu tư chung cư phải biết canh thời điểm và ra hàng
– Kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư Ưu tiên hàng đầu là mua căn hộ mở bán đợt đầu, Vì mức giá mở bán chung cư đợt một thường sẽ tốt nhất, nhiều chính sách khuyến mãi nhất mà chủ đầu tư tung ra để tạo thị trường, song song với đó, anh chị mua đầu tư căn hộ chung cư có thể tận dụng bắt sóng tăng giá của chủ đầu tư thông qua các đợt tăng giá cơ học trong các đợt mở bán sau để kiếm lợi nhuận.
– Giai đoạn ra hàng hấp dẫn cho nhà đầu tư căn hộ chung cư là lúc bàn giao dự án căn hộ. Thông thường vào giai đoạn bàn giao dự án căn hộ, người mua ở có thể thực tế xem, trải nghiệm và đánh giá chất lượng của chung cư. Nếu dự án xây dựng và làm đúng với chất lượng cam kết hoặc hơn mức kỳ vọng ban đầu thì đây sẽ là thời điểm chốt lời khủng nhất cho anh chị thích đầu tư chung cư. Thời điểm này, số tiền anh chị bỏ ra để đầu tư cho căn hộ cũng chỉ mới rơi vào khoảng 50% – 70%.
– Mua sỉ bán lẻ: đối với các dự án căn hộ mở bán có chính sách chiết khấu sỉ cao, anh chị có thể cân nhắc dòng tiền để mua sỉ, VD: 3-5 căn tùy thuộc chính sách sỉ mà chủ đầu tư đưa ra chiết khấu 3-5%, anh chị chỉ cần bán lại giá vốn ngay trong đợt mở bán có thể kiếm được lợi nhuận 3-5% trên giá căn hộ, nhưng vốn ban đầu chỉ mới 10% chẳng hạn. Nhược điểm cách đầu tư này là lợi nhuận không nhiều và đòi hỏi phải có khách mua lại sớm, thị trường thứ cấp tốt, nếu không anh chị phải vô tiền một lần cho các căn đã mua.
Đầu tư căn hộ chung cư phải biết giai đoạn tăng giá
4 GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ HIỆU QUẢ ÍT AI NGỜ
1. Bán lướt cọc khi đầu tư căn hộ ngắn hạn
Đây là khi dự án tạo được thị trường rất HOT với những dự án cực HOT, chỉ có một vài căn đẹp, hiếm và anh chị may mắn chọn được, ngay khi bốc được căn nhỏ đẹp, có thể bán suất lại lời vài chục triệu đến hàng trăm triệu, khi chỉ mới đặt cọc 50 hay 100 triệu.
2. Đầu tư chung cư bán lại trong các đợt mở bán sau của chủ đầu tư
Thông thường chủ đầu tư khi mở bán dự án ở các giai đoạn sau sẽ tăng giá bán từ 3-5%, thậm chí 10%, lúc này anh chị đầu tư chung cư mua với giá đợt trước, có thể bán lại cho khách hàng sau với giá thấp hơn giá bán chủ đầu tư một chúc, quan trọng là căn hộ anh chị mua đầu tư mua phải đẹp thì bán mới nhanh.
3. Bán ngay sau khi nhận nhà cũng là cách đầu tư chung cư cao cấp hiệu quả
Vào giai đoạn này, căn hộ chung cư đã hoàn thiện, người mua sẽ tìm hiểu nhiều về dự án, tìm hiểu chất lượng, tiện ích của dự án chung cư này…Vì có không ít người mua căn hộ để ở không quen với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai nên họ đợi đến lúc dự án căn hộ bàn giao mới quyết định mua. Nhu cầu giao dịch vào giao đoạn bàn giao căn hộ chung cư là tương đối lớn dẫn đến thanh khoản sẽ tốt.
4. Bán căn hộ chung cư có sổ hồng
Không những đầu tư căn hộ chung cư, mà người mua căn hộ cũng rất ưa chuộng các dự án chung cư đã được cấp sổ hồng, vì pháp lý rõ ràng, ngân hàng cũng dễ tham gia hỗ trợ đối với người đi mua căn hộ để ở cần vay ngân hàng. Giai đoạn có sổ, thường các dự án chung cư cũng sẽ xuất hiện một làn sóng tăng giá rất tốt.
Xem ngay: 5 GIAI ĐOẠN TĂNG GIÁ CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ để quyết định thời điểm đầu tư và ra hàng hợp lý
Xem ngay: Kết luận lại, Kinh Nghiệm khi đi đầu tư căn hộ chung cư là gì ?
Đừng nên quá kỳ vọng lợi nhuận cao như đầu tư đất nền, hay đầu tư nhà phố; Không phải ai mua căn hộ chung cư vào đợt một cũng bán lại có lợi nhuận, đầu tư căn hộ cho thuê là một cách đầu tư tốt với lợi nhuận cao hơn đầu tư cho thuê nhà phô…Tại sao ư, vì theo MinhNgo, mỗi giai đoạn thị trường bất động sản tiến triển khác nhau, nhu cầu đầu tư vào các phân khúc vì thế cũng thay đổi. Để có thể đầu tư chiến thắng khi đầu tư căn hộ chung cư, hoặc có chiến lược đầu tư chung cư hợp lý, anh chị hãy tỉnh táo, phân tích và viết ra giấy những tiêu chí và đánh giá của anh chị về dự án chung cư mình mua đầu tư đáp ứng ra sao rồi hãy đưa ra quyết định, đừng quyết định mua dự án chung cư đầu tư theo tâm lý đám đông.
Đừng quên like share bài viết này của MinhNgo đến những người bạn xung quanh mà anh chị thấy phù hợp
