Trường hợp nào áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản, Cơ sở xác định thu nhập chịu thuế cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như thế nào ?
 |
Ảnh minh họa Thuế suất 2% khi chuyển nhượng bất động sản |
Một ví dụ minh họa là trường hợp bà Phạm Thị Hợp (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) có nêu: năm 2013, gia đình bà nhận chuyển nhượng 1 lô đất ở, diện tích 83,2m2 với giá 500 triệu đồng. Tháng 6/2014 bà chuyển nhượng lại lô đất này với giá 450 triệu đồng. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Chi cục Thuế quận Hải Châu tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của vợ chồng bà với mức 2% giá trị chuyển nhượng (9 triệu đồng).
Bà muốn biết chi cục Thuế thực hiện thu thuế như vậy có đúng quy định không?
Văn bản pháp luật quy định việc chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ; khoản 2, Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định về thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:
– Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
– Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế
Cơ sở xác định thu nhập chịu thuế cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản :
Ngày 2/12/2013, Bộ Tài chính có Công văn số 16686/BTC-TCT về việc thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, tại điểm 2 Công văn số 16686/BTC-TCT có quy định (hướng dẫn) các trường hợp áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:
* Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, trường hợp hợp đồng hình thành trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật thuế TNCN có hiệu lực thi hành) không có hóa đơn, chứng từ; có giấy tờ viết tay (có hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phương) nay chuyển nhượng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
** Đối với trường hợp cá nhân mua bất động sản từ tổ chức (tổ chức kinh tế, tổ chức kinh doanh bất động sản) có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ trúng đấu giá, từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; sau đó chuyển nhượng bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng thì:
– Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng và chịu trách nhiệm vể việc khai thuế.
– Trường hợp người nộp thuế có đủ căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định về thuế TNCN thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.
chuyển nhượng bất động sản đợi Phán quyết cuối cùng tại cơ quan công chứng nêu :
Căn cứ các quy định đã được trích dẫn nêu trên và theo hồ sơ của ông Lê Công Cử và bà Phạm Thị Hợp, thì việc chuyển nhượng bất động sản tại số 48 đường Trưng Nhị, phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng của bà Bùi Thị Minh Cần (được VP Công chứng Trọng Tâm ký xác nhận)
Nay, chuyển nhượng lại cho ông Lương Thức và bà Trần Thị Thanh Thuận (được VP Công chứng Bảo Nguyệt ký xác nhận). Cả 2 hợp đồng đều thuộc trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, và không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.
Do vậy, Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng tính thuế TNCN đối với trường hợp ông Lê Công Cử và bà Phạm Thị Hợp theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng là đúng quy định.
