Nghị định 181/2004 được thông qua để hạn chế tình trạng đô thị hoang hóa. Tuy nhiên, tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra ngày một phổ biến, mà đặc biệt là hình thức lách luật, mua bán “nền sổ hồng” dưới hình thức góp vốn…Ngày càng ẩn chứa nhiều rủi ro cho phía người mua
Trao đổi với TS. Phạm Văn Võ, đại học Luật TP.HCM về thực trạng phân lô bán nền hiện nay: Lúc trước, người mua “nền sổ đỏ” sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay mà không cần xây ngay. Còn giờ, người mua “nền sổ hồng”chỉ được nhận giấy chứng nhận khi xây dựng xong nhà, mà thậm chí xây xong cũng chưa biết khi nào mình mới được nhận.
Pháp luật không cấm việc phân lô bán nền. Nghị định 181/2004 cũng không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng sau đó, nghị định 17/2006 và sau này là nghị định 71/2010 chỉ rõ: chỉ không cho phép phân lô bán nền đối với các dự án thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã.
Xét về phạm vi khu vực được thực hiện triển khai dự án phân lô bán nền
– Nếu dự án không thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì vẫn cho đầu tư dưới hình thức phân lô bán nền.
– Nếu dự án thuộc những trường hợp trên thì không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.
Những quy định trong dự án “nền sổ đỏ” và “nền sổ hồng”
– Đối với dự án triển khai bán kiểu “nền sổ đỏ”, chủ đầu tư được phép đầu tư, xây dựng, kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định của pháp luật. Và chỉ được chuyển nhượng khi đã hoàn thiện xong cơ sở hạ tầng cho dự án. ngươi nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của luật Đất đai.
– Với người mua “nền sổ hồng“. Về nguyên tăc, chủ đầu tư bắt buộc phải xây dựng hạ tầng, xây nhà xong mới được phép bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua. Nhưng hiện nay, để giảm áp lực tài chính cho mình, nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” bằng các hợp đồng đầu tư, góp vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…Người mua sẽ đứng ra xây dựng, và được nhận giấy xác nhận chủ quyền khi chủ đầu tư hoàn công xong và ra sổ riêng cho từng người mua
Rủi ro là điều không thể tránh khỏi với “nền sổ hồng”
– Chỉ được nhận “sổ hồng” sau khi xây nhà, thậm chí xây xong cũng không biết bao giờ mới được cấp giấy, vì bản thân chủ đầu tư sẽ không đứng ra hoàn công và làm thủ tục cấp sổ cho từng căn xây xong, mà sẽ làm thành từng đợt cho nhiều căn Nếu dự án nhiều người đầu cơ, mua để bán lại, không chịu xây dựng, nhiều khả năng sẽ làm ảnh hưởng đến quá trình ra sổ của những người mua khác.
– Chủ quyền vẫn thuộc về chủ đầu tư cho dù người mua đã nhận được nền. Nếu người mua xây thì cũng là xây trên đất của người khác, không thể tự hoàn công. Do đó, để hợp thức hóa, chủ đầu tư sẽ đứng ra hoàn công cho những người mua này, rồi sau đó lại làm thủ tục “bán” căn nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chính người mua xây. Theo quy định, việc bán nhà trong trường hợp này phải thông qua sàn giao dịch để đảm bảo công khai thông tin mua bán.
– Khi giới đầu cơ không chịu xây dụng, nhiều khả năng theo khoản 12 điều 38 của luật Đất đai, nhà nước có thể thu hồi đất đã giao cho chủ đầu tư với lý do tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án (lưu ý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư mặc dù người mua đã nhận nền. Do đó, việc giải quyết quyền lợi giữa các bên sẽ do thương lượng hoặc khởi kiện tại nhà )
=> Cuối cùng, muốn tránh phải những rủi ro trên, buộc người mua phải trang bị cho mình những kiến thức cơ bản về pháp lý, đặc biệt là kiến thức cho loại hình giao dịch “đất nền sổ hồng“
