Đa số các khách hàng khi đi mua căn hộ đều cho rằng mua căn hộ sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định. Khái niệm sở hữu vĩnh viễn là sở hữu vĩnh viễn về khu đất xây dựng chung cư còn căn hộ sẽ có niên hạn.

Hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải tự đập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng. Hiện nay, quy định thời hạn sử dụng chung cư đã được ghi rõ trong Luật Nhà ở 2014, nhưng ít khách hàng nào đi mua căn hộ chung cư để ý đến.

Niên hạn sử dụng nhà chung cư

Khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định:

  1. Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;
  2. Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
  3. Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
  4. Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Như vậy, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, xuống cấp cần đập đi xây lại thì sao, hầu hết mọi người đều tỏ ra khá lo lắng và cũng không biết mình sẽ ở đâu.

XEM THÊM: Tiêu chí phân hạng căn hộ chung cư

Cách giải quyết căn hộ chung cư xuống cấp, hết thời hạn

Điều 99, điều 110-116 luật nhà ở 2014

Đối với căn hộ sở hữu lâu dài

Khi hết thời hạn sử dụng căn hộ, chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 điều 99 luật nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở.

Chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, xây dựng lại chung cư nếu căn hộ không đảm bảo chất lượng, có nguy cơ sập đổ, và phải thông qua sự đồng ý của 2/3 hộ dân sinh sống. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của luật Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Đối với căn hộ có niên hạn sử dụng 50 năm chẳng hạn

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.

Trường hợp chưa đến 50 năm: bị đập bỏ, giải toả (30 năm chẳng hạn) thì được đền bù căn hộ tương đương (thời hạn sử dụng còn 20 năm). Áp dụng trường hợp Thứ 3 để thi hành việc bố trí tái định cư.

Trường hợp đủ 50 năm: bị đập bỏ giải toả, không được đền bù

Trường hợp niên hạn sử dụng hơn 50 năm: Sau khi có kết luận kiểm định chất lượng của các cơ quan quản lý nhà có thẩm quyền, thường ở cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư – tòa Officetel. Thì người thuê mua, sở hữu căn hộ trước đó nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được tiếp tục ưu tiên sử dụng và được gia hạn quyền sử dụng căn hộ với thời gian gia hạn bằng bằng với niên hạn của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cấp phép ( Hiện tại là 20 năm ) và chủ sở hữu phải trả thêm tiền sử dụng đất để gia hạn thêm.

Như vậy, về cơ bản, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được đảm bảo nên anh chị có thể tự tin mua căn hộ, hoàn toàn không có chuyện mất trắng căn hộ khi căn hộ chung cư hết niên hạn.

GIẢI ĐÁP: Tất cả những thắc mắc của khách hàng lần đầu mua căn hộ chung cư