Cách nhìn mới từ thị trường bất động sản thương mại

Các loại bất động sản thương mại khác nhau sẽ có những con đường khác nhau trong vòng quay thị trường. Đơn giản là vì, thị trường nhà chung cư đang lên không có nghĩa rằng thị trường nhà ở (nhà mặt đất cấp 4) cũng đang tăng.

Sự thật là thị trường nhà ở mặt đất luôn luôn đi sau thị trường nhà chung cư.

Ví dụ: Khi có thông báo về một công ty mới, một khu công nghiệp mới được công bố, thì việc đầu tiên đó là mở ra khu vực mới cho công nhân viên nơi đó sinh sống. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu về diện tích văn phòng cần phục vụ cho nhu cầu công việc của họ.

Sau đó, những người làm việc cho công ty/ khu công nghiệp này sẽ dần chuyển vào khu vực đó để sinh sống và làm việc. Vì không thể xây kịp đủ nhà ở, thị trường nhà chung cư sẽ ngay lập tức nóng lên.

Có nhiều người muốn đảm bảo tính an toàn của công việc có dài lâu hay không và muốn có được cảm giác thoải mái khi sinh sống. Họ bắt đầu bằng việc đi thuê nhà. Khi hết thời gian thuê, họ bắt đầu mua các căn hộ giá rẻ để ở.

Lúc này thị trường chung cư giá rẻ có xu hướng tăng lên cùng xu hướng của thị trường nhà ở (mặt đường), Thì cũng là lúc những thương gia nhận ra rằng họ có thể kiếm tiền bằng việc chuyển gần hơn đến nơi mọi người đang sinh sống và làm việc.

Vậy nếu bạn có khả năng tìm hiểu trước những dấu hiệu nhận biết một thị trường mới nổi – và từ đó có được hành động phù hợp ‒ sẽ giúp bạn trở thành người giàu có.

Bạn có thể triển khai sớm việc sở hữu một bất động sản thương mại ở thị trường mới nổi.
Quy hoạch và xây dựng trở thành một khu vực sinh sống cho hàng trăm công nhân viên. Bạn sẽ có được số tiền thuê hàng tháng ròng từ họ. Hoặc nếu bạn đã quá mệt mỏi với việc quản lí tài chính hàng tháng, bạn có thể giao việc cho người khác.

Bạn cũng có thể bán lại bất động sản mà bạn đã nhờ tư duy phân tích mua hời lúc giá còn rất rẻ. Tất cả cách đều giúp bạn giàu lên một cách nhanh chóng.

Điều gì điều khiển lượng cung trên thị trường bất động sản?

Mặt bên kia của cầu chính là cung. Cầu tạo ra thị trường, nhưng thiếu cung, hầu hết thị trường sẽ bị đình lại.

Khi cầu bắt đầu dịch chuyển và có một lượng dân mới đến nhập cư, cung thường trở nên dư bởi vì việc xây dựng của giai đoạn tăng trưởng trước đó vượt quá mức cần thiết. Khi cung được hấp thu, giá cả thị trường bắt đầu tăng và cầu đối với dịch vụ và hàng hóa tăng lên.

Các nhà xây dựng, các chung cư giá rẻ, và các diện tích văn phòng mở rộng ra để đáp ứng nhu cầu trong vùng đó, và một lần nữa cung lại bắt đầu tăng. Bởi vì cung là một yếu tố quan trọng, do đó chúng ta hãy xem xét một vài yếu tố then chốt có ảnh hưởng đến nó.

Thay đổi cách sử dụng đất:

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư. Một khu vực của thành phố có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp.

Điều đó giúp bạn lựa chọn cách phát triển bất động sản của mình. Chẳng có gì bất thường khi bạn lái xe nơi phố chính và nhìn thấy những ngôi nhà hai bên đường. Rồi, tại ngã tư lớn, bạn sẽ thấy một trạm xăng, những tiệm bánh và các cửa hàng. Khu dân cư và khu thương mại thường được quy hoạch chung để cả hai cùng có thể phát triển.

Đôi khi một thành phố sẽ nhận ra rằng sự tồn tại quá nhiều của một dạng bất động sản nào đó sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự cân bằng bất động sản. Ban lãnh đạo thành phố sẽ tìm cách đưa ra sự tạm ngưng nhằm hạn.

Theo như tình hình thị trường bất động sản hiện nay, thì nhà ở đang tăng mạnh. Giá bình quân của một căn nhà riêng vượt ra ngoài tầm với của một người lao động có thu nhập trung bình. Đối với những người này, Giấc mơ về việc sở hữu một căn nhà là vượt quá khả năng.

Sự lựa chọn tốt nhất của họ là một căn hộ trả góp, thường có giá thấp hơn từ 50 đến 70% so với giá của một căn nhà riêng.

Chính vì thế nhu cầu về nhà trả góp tăng lên nhanh chóng. Các nhà xây dựng và nhà đầu tư lớn đang mua những khu chung cư, tiến hành vài thay đổi, rồi bán căn hộ riêng lẻ cho khách hàng. Họ kiếm được rất nhiều tiền ‒ tất nhiên ‒ càng có nhiều nhà xây dựng tham gia vào trò chơi và có nhiều khu nhà nữa được biến thành căn hộ chung cư.

Không chỉ cung ứng về các khu nhà nhiều căn, thành những căn hộ riêng lẻ đơn lập cho từng hộ gia đình nhỏ. Các nhà xây dựng còn nâng cấp lên thành những căn hộ cao cấp, diện tích rộng hơn 20 – 30% so với căn hộ, và tất nhiên họ bán với giá tốt hơn, phục vụ cho đa thị phần.

Sự cũ kỹ – cần cải tạo mang quy mô lớn

Hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của chúng giảm dần, bao gồm giảm giá khi san nhượng.

Ví dụ: Một tòa nhà sử dụng công nghệ xây dựng cũ, áp dụng bản mô thức hoạt động cũ nên về hình thức không sang trọng, không hiện đại, các nguyên vật liệu cũng đã đi vào thời kì khủng hoảng xuống cấp. Điều đó khiến cho những ông to bà lớn, đại gia Sài Thành hay các thành phố lớn có nhu cầu di chuyển về sống và xây dựng văn phòng, công ty ở những nơi đẹp hơn, sang trọng hơn, hoành tráng hơn.

Đó là chưa kể về mặt hình thức, thì những văn phòng công ty cũ, không đáp ứng được cơ sở hạ tầng như : hệ thống internet, hệ thống thoát hiểm hiện đại, quạt thông gió, điều hòa, hệ thống làm mát. Chính vì thế nhiều công ty họ dần rút ra khỏi các tòa nhà đó.

Các bất động sản mới nhất được xây dựng với công nghệ tiết kiệm năng lượng tân tiến nhất và không gian thoải mái, khiến các “thượng đế” đổ vào thuê hoặc đầu tư.

Tất nhiên các tòa nhà cũ lúc bấy giờ phải hạ giá thuê xuống 30-50% hoặc mất dần người thuê, dẫn tới hiện trạng phòng trống, hoạt động kinh doanh cũng khó khan hơn. Bằng cách nhìn tiêu cực, họ cho rằng không còn khả năng hoạt động tích cực nữa, họ không còn đủ sức duy trì hoạt động hàng tháng, do vậy họ sẽ bán lại người chủ sở hữu sau với giá thấp hơn nhiều.

Tuy nhiên, chỉ với một vài tính toán và sửa chữa đầy sáng tạo, người chủ mới như thổi một luồng sinh khí mới cho bất động sản đó.

Quyền chính phủ

Đôi khi, một thành phố quyết định lấy một số đất để làm một con đường mới, một công viên cây xanh, một trung tâm hội nghị hoặc cho một dự án bất động sản khác. Việc trưng dụng bắt buộc đối với một diện tích đất lớn đôi khi có thể gây ra sự thay đổi rất lớn về thị trường cung ứng của một loại bất động sản nhất định.

Điều này đúng với những khu vực rộng từng bị phá huỷ, như đã diễn ra tại

các vùng Nhơn Trạch Đồng nai. Nhiều nhà đầu tư có thể dự đoán được những ảnh hưởng của những chuyển đổi nhanh chóng trên nên phản ứng một cách nhanh chóng. Do đó, họ hoàn toàn có thể bảo vệ việc đầu tư của mình hoặc thậm chí tạo ra nhiều cơ hội mới trong hoạt động kinh danh bất động sản mà họ hoàn toàn có thể làm chủ.