Kể từ 8/4/2014, Thông tư số 03/2014/TT-BXD (Thông tư 03) của Bộ Xây dựng quy định rõ hơn về mua, bán và sở hữu căn hộ chung cư chính thức có hiệu lực thì đã nảy sinh không ít vưỡng mắc giữa chủ đầu tư và khách hàng. Vì vậy, Trước khi quyết định xuống tiền cho căn hộ chung cư, người dân cần thận trọng trong việc ký kết hợp đồng và các thỏa thuận khác. 

Thông tư 3 có ảnh hưởng Giá căn hộ chung cư không

Trong Thông tư 03, đáng chú ý nhất là sự thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư nhằm tránh tình trạng mỗi nơi một cách tính. Theo đó, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Theo cách tính này, diện tích thực tế của căn hộ người mua phải trả tiền là nhỏ hơn so với cách tính trước đây (tính từ tim tường). 
 
Như vậy, từ đây khi khách hàng có nhu cầu sở hữu căn hộ cần lưu ý những điểm quan trọng sau

Ảnh hưởng thông tư 3 đến giá căn hộ chung cư

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đơn vị phân phối dự án chung cư Hưng Ngân Garden (quận 12, Tp.HCM), khi chủ đầu tư mở bán vào tháng 3/2014, đã nhận được nhiều hợp đồng đặt mua vì giá bán hấp dẫn (10,9 triệu đồng/m2) và diện tích căn hộ nhỏ (từ 53-64m2). Tuy nhiên, khi thực hiện Thông tư 03, diện tích tính toán căn hộ sẽ giảm đi, chẳng hạn trước đây 53m² thì nay chỉ còn 51m², do đó giá bán tính theo mét vuông sẽ tăng lên một chút. Nhiều chủ đầu tư cho rằng, quy định này không đem lại lợi ích lớn cho khách hàng, vì toàn bộ chi phí đầu tư đều được tính vào giá bán, nhưng doanh nghiệp sẽ gặp rắc rối khi khách hàng phản ứng với các hợp đồng cũ cũng như giá bán mới. Theo ông Trương An Dương, Giám đốc Nghiệp vụ tư vấn bất động sản và kinh doanh nhà ở Công ty Savill Việt Nam khẳng định: Thực chất giá bán các căn hộ chung cư sẽ không có thay đổi lớn. Về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán căn hộ. Cùng một căn hộ, giá bán theo từng mét vuông khi tính diện tích nhỏ chắc chắn sẽ cao hơn khi tính diện tích lớn và tổng thanh toán vẫn không thay đổi. Giá bán căn hộ chung cư do thị trường tự điều chỉnh chứ không phải từ Thông tư 03.

Tính phí bảo trì trong thông tư 3 

Xảy ra những trường hợp bức xúc của khách hàng khi thông tư 3 đưa vào như. Người mua theo cách tính diện tích thông thủy sẽ nhỏ hơn từ 5% đến 7%, nên phí bảo trì chung cư cũng sẽ nộp ít hơn. Trong khi đó những khách hàng mua trước ngày 8/4/2014 thì phí bảo trì chung cư vẫn được thu trên cơ sở cách tính diện tích theo tim tường làm nảy sinh vấn đề hộ dân sẽ phải trả tiền cho phần thực tế không sử dụng..
 
Theo ông Phạm Ngọc Liên, GĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Tp.HCM, cách tính diện tích căn hộ đã được quy định rõ theo Thông tư 03, Do đó, những hợp đồng mua căn hộ chung cư thực hiện sau ngày 8/4/2014, phí bảo trì chung cư được tính trên cơ sở cách tính diện tích này. Tuy nhiên các hợp đồng trước ngày 8/4/2014, các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu điều chỉnh cách tính phí bảo trì nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng và lợi ích của doanh nghiệp. 

Tuân thủ hợp đồng mẫu từ thông tư 3 

Thông tư 03 có kèm theo hợp đồng mẫu mua – bán nhà do Bộ Xây dựng ban hành. Theo đó, các trường hợp mua – bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và hợp đồng mẫu đã ban hành thì hợp đồng đã ký đó không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. Một điểm đáng lưu ý, trường hợp bên mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ bên bán và bên mua có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba, thì bên bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho bên mua.

Lợi ích từ hợp đồng theo mẫu thông tư 3

 
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ Cengroup, những quy định trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng nhằm gắn kết quyền và trách nhiệm của các bên chặt chẽ hơn, hướng đến mục đích minh bạch hơn. Chẳng hạn, hợp đồng mẫu nhắc lại quy định mà nhiều chủ đầu tư thường “quên” là “thuế VAT không tính trên tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật”. Khách hàng nên tìm hiểu, đọc kỹ các hợp đồng trước khi đặt bút ký để tránh phát sinh những mâu thuẫn không cần thiết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư.
 
(Theo QĐND)