Đất nền là gì ? Mua đất nền cần lưu ý những vấn đề gì ? Pháp lý dự án đất nền 1/500 như thế nào là chuẩn ? Đây chắc hẳn là những thắc mắc của không ít người khi có nhu cầu mua đất nền. Tất cả sẽ được giải đáp qua bài viết sau.
1. Đất nền là gì ? Khái niệm về đất nền
Có rất nhiều người hiểu sai khái niệm đất nền. Họ cho rằng cứ mua bán đất thì đều là đất nền. Đó là suy nghĩ hoàn toàn sai. Đất nền được hiểu là những khu đất chưa chịu sự tác động của con người và máy móc, vẫn giữ nguyên những tính chất và hiện trạng tự nhiên ban đầu của đất và chưa được cải tạo bằng các hoạt động như san lấp, đào, đổ cát, đổ đất…
Ngoài ra, khi tìm hiểu sâu về đất nền, nhà đầu tư dễ dàng bắt gặp khái niệm “đất phân lô”. Đất phân lô là hình thức sử dụng đất mà ở đó chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh. Đất phân lô là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời lớn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Phân biệt một số loại đất nền
Đất thổ cư
Mục đích của đất thổ cư là được dùng để xây dựng nhà, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ cho đời sống hoặc các mảnh vườn gắn liền với nhà. Do vậy, đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở.
Đất nền dự án
“Đất nền dự án là gì?” là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm. Theo đó, đất nền dự án là từ để chỉ những khu đất nằm trong quy hoạch và đang được chủ đầu tư chuẩn bị tiến hành thi công công trình xây dựng.
Về vị trí, những loại đất nền dự án thường xuất hiện ở những khu vực có nhiều tiện ích xung quanh, có hệ thống giao thông thuận lợi. Đất nền dự án thường được sử dụng với mục đích xây dựng các khu sinh thái, khu dân cư, các tòa nhà, nhà xưởng,…
Đất liền kề
Đất liền kề là những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định. Chúng sở hữu diện tích tương đương nhau và xuất hiện trên cùng khu vực thi công dự án.
2. Mua đất nền cần lưu ý những vấn đề gì ?
Đầu tư bất động sản nói chung, mua bán đất nền nói riêng là một loại hình đầu tư mang lại lợi nhuận cao và hấp dẫn. Chính vì vậy có rất nhiều nhà đầu tư tập trung rót vốn vào. Đồng thời, xuất hiện những thủ đoạn gian dối, lừa đảo tinh vi nhằm “bẫy” người mua. Do đó, các chủ đầu tư đất nền cần thật tỉnh táo và tuyệt đối không đầu tư vào các loại đất sau:
Đất nền sổ chung
Đây là loại đất nền được nhà nước công nhận về quyền sở hữu chung. Tất cả những người có chung quyền sở hữu đều có quyền như nhau trong việc quyết định các vấn đề liên quan đến thửa đất đó. Nên nếu mua đất chung sổ bạn sẽ không có quyền tự quyết định việc mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, bạn cũng không thể tách thửa riêng. Tương lai có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Vậy, tốt nhất không nên mua đất nền này nhằm tránh rắc rối về sau.
Đất nền dự án chưa được cấp phép phân lô
Hiện nay rất nhiều dự án đất nền chưa được phân lô, tách thửa, đặc biệt ở Thành phố Hồ Chí Minh nhưng lại được rao bán với giá rất cao, tạo nên những cơn sốt đất ảo. Khi mua phải những lô đất này, người mua sẽ phải đối mặt với khả năng vốn đầu tư bị chôn trong thời gian dài bởi chắc chắn đất nền chưa phân lô sẽ không có sổ đỏ.
Đất nền thuộc dự án ma
Là tình trạng rao tin bán các lô đất nền không có thật lên thị trường. Sau khi chuyển nhượng cho chủ đầu tư thì chiếm đoạt tài sản và bỏ trốn khiến cho nhiều chủ đầu tư đứng trước nguy cơ mất trắng tiền.
Điển hình chính là vụ địa ốc Alibaba, với dự án bất động sản đồ sộ, hoành tráng ngất trời, nhưng chỉ sau một thời gian đã bị phơi bày thủ đoạn lừa đảo vô cùng tinh vi
Đất nền thanh lý giá rẻ
Loại đất nền này chủ yếu là các mảnh đất nằm ở vùng ven, xa xôi hẻo lánh, thậm chí là đồi núi. Không những thế, nó còn có thể đang có vấn đề pháp lý như tranh chấp đất, không có sổ đỏ…
Thế nhưng, đất nền này lại được rao bán tràn lan trên thị trường với những ưu thế vượt trội về vị trí, hệ thống giao thông, cơ sở vật chất hạ tầng và tiện ích đi kèm…và giá cả cực kỳ rẻ nhằm lừa các nhà đầu tư trẻ, ít kinh nghiệm.
Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng
Nhiều nhà đầu tư khi mua đất nền đã chủ quan, không tìm hiểu kỹ về tình trạng của thửa đất. Do vậy rất nhiều người đã mua phải mảnh đất đang được cầm cố, thế chấp tại ngân hàng. Khi mua phải loại đất này, người mua không thể bán cũng không thể xây dựng nhà, đồng thời đối mặt với nguy cơ mất trắng tiền nếu như ngân hàng phát mãi tài sản.
Đất nền yếu
Đất nền yếu là các loại đất nền có hàm lượng nước trong đất cao, độ sệt lớn, không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền tiêu chuẩn dễ bị biến dạng. Các loại đất này rất khó khăn trong việc xây dựng nên giá trị thường không cao. Có thể kể đến một số loại đất nền yếu như đất sét mềm, đất bùn, đất than bùn, cát chảy…
3. Một số lưu ý khi đầu tư đất nền
Bên cạnh việc tránh đầu tư vào các loại đất kể trên, anh chị cần tìm hiểu kĩ lưỡng một số vấn đề khác trước khi quyết định đầu tư vào mảnh đất nền nào đó. Các thông tin cần tìm hiểu bao gồm: thông tin chủ sở hữu, giấy tờ pháp lý, phong thủy, thời điểm mua đất…
Thông tin về chủ đầu tư đối với đất nền dự án, đất nền liền kề, thông tin về chủ sở hữu đối với đất nền thổ cư. Việc tìm hiểu thông tin chủ đầu tư nhằm nắm rõ mức độ uy tín, tiềm lực tài chính và tiềm năng của đất nền.
Đất nền có giấy tờ pháp lý hoàn thiện và rõ ràng sẽ là cơ sở đảm bảo và chứng minh quyền sở hữu của bạn. Cụ thể những khu đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Loại đất nền có pháp lý dở dang chính là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư. Nếu mua phải đất nền này, nhà đầu tư có thể đối mặt một trong hai kịch bản xấu có thể xảy ra, hoặc phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý dự án; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.
Phong thủy là một trong những yếu tố có thể ảnh hưởng đến tài vận của chủ đầu tư trong quá trình kinh doanh. Vì thế, bạn nên quan tâm, tìm hiểu trước khi quyết định đầu tư “có thờ có thiêng, có kiêng có lành”.
Việc lựa chọn thời điểm mua đất nền cũng cần chú ý vì đất đai sẽ có các mốc thời gian quan trọng trong năm. Thường đầu năm giá bình ổn vì nhu cầu mua ít, cuối năm giá sẽ được đẩy lên cao nhất. Nhà đầu tư nên căn cứ vào tâm lý chung này để quyết định thời điểm mua đất nền phù hợp.
Hãy làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình dự định mua, tìm hiểu kỹ xem nhu cầu mua bán giao dịch khu vực đó có thật hay không. Nếu thấy thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền) thì nên mua. Cách làm này giúp người mua tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
