Đó là lời dự đoán của ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM. Ông cho rằng mức giá đó chỉ mới là giá vốn cho mỗi m2 sau khi xây dựng chứ làm sao bán được giá đó. Cũng theo ông, thị trường bất động sản hiện nay, thị trường đã canh tranh tốt hơn, an toàn hơn và lượng giao dịch thành công cũng lớn hơn. Đối trọng ở đây, chính là phân khúc nhà giá cao.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ cty địa ốc Đất Lành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM |
Nhìn vào thị trường hiện nay, cả nhà giá rẻ và nhà giá đắt đều có vấn đề cả. Tuy nhiên, nhà giá rẻ vẫn có tính thu hút cao hơn, nhận được sự quan tâm nhiều hơn từ người mua, với tín hiệu hàng loạt các dự án giá rẻ đồng loạt bung hàng. Trong khi đó sản phẩm trung- cao cấp không bán được hoặc chỉ bán được khoảng 30-50% hoặc có khi đắp mền đắp chiếu.
Như vậy, mặc dù nhà giá rẻ cũng gặp vấn đề, nhưng tỉ lệ này chỉ chiếm một tỉ lệ nhỏ. Tính thanh khoản của phân khúc này cũng đang trở nên tích cực hơn. Người mua tham gia đóng tiền vào các dự án này cũng có tỷ lệ lớn hơn, Khả năng cạnh tranh, hoàn thành dự án của loại hình này cũng lớn hơn so với nhà giá cao. Cũng có trường hợp đã đóng tiền để mua nhà trung, cao cấp, nhưng nửa chừng không còn tiền để đóng, rút không được, vào không xong.
– Mức giá của nhà giá rẻ đánh trúng nhu cầu của người mua. tuy nhiên việc xuất hiện mức giá chênh khiến cho nhà giá rẻ không còn đúng bản chất. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Sự thật giá chênh chỉ xuất hiện tại những dự án phía bắc, chứ riêng tại Tp.HCM tôi không thấy hiện tượng này. Thậm chí, tại Sài Gòn, còn có những trường hợp có giá chênh âm, nghĩa là người dân đã đổ tiền mua rồi nhưng vì lý do gì đó lại bán đi với giá rẻ hơn cả giá ban đầu.
Có nhiều nguyên nhân khiến cho nhà giá rẻ Hà Nội có mức chênh cao như vậy là do: nguồn cung khan hiếm nhà giá rẻ, chủ đầu tư bán căn hộ cho nội bộ để những người này bán lại với giá cao hơn. Chính điều này đã tạo điều kiện cho nhiều người lợi dụng nâng giá. Trong khi đó, thị trường nhà giá rẻ tại Tp.HCM đang sôi động do một số doanh nghiệp đầu tư mạnh vào phân khúc này. Gần như tất cả các dự án nhà giá rẻ tại Tp.HCM đều bán khá tốt, trong khi phân khúc giá cao vẫn chìm trong khó khăn.
– Nhiều người cho rằng nhà giá rẻ có mức giá bán ra cao, thậm chí khi đi kèm giá chênh rất vô lý và không phù hợp với thu nhập của phần lớn người Việt Nam?
Trước khi người mua nhà cứ thắc mắc vì sao giá nhà ở Việt Nam vẫn cao hơn thu nhập, thì cũng nên đặt câu hỏi tại sao giá xăng dầu, ôtô, điện, thịt bò, trứng… không theo thu nhập. Không chỉ riêng các doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác đều phải tính chi phí sản xuất, không ai dám hạ giá mà bán lỗ.
Nhiều người dân cho rằng giá bán mỗi m2 trong tòa chung cư cao mười, mười mấy tầng chỉ 8-9 triệu đồng mới phù hợp. Tuy nhiên, 10-11 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án đã là giá vốn, bao gồm chi phí xây dựng khoảng 7 đến 9 triệu đồng, thêm vào đó là tiền sử dụng đất, lãi vay ngân hàng, chi phí khác cũng khoảng 2-3 triệu rồi. Đó là ở thị trường Hà Nội. Còn tại Tp.HCM, giá các dự án rẻ nhất cũng dao động 13-14 triệu đồng, số ít là 11-12 triệu. Những chung cư có giá rẻ dưới 10 triệu đồng/m2 hoặc là có vị trí xấu, hoặc là bởi cách tiếp thị của doanh nghiệp, chịu bán lỗ một vài căn vị trí xấu, còn các căn khác sẽ bán với giá cao hơn 14- 16triệu.
– Những dự án nhà ở xã hội giá hơn 8 triệu đồng/m2. Vậy liệu mức giá này có thể áp dụng được với nhà giá rẻ nói chung không?
Chắc chắn sẽ không có chuyện nhà giá rẻ giá 8 triệu đồng/m2. Nếu có, tôi sẽ đề nghị chủ đầu tư tự hạch toán các chi phí đầu vào như tiền đất, xây dựng, lãi suất ngân hàng ai sẽ đưa ra được mức chi phí đủ thấp để có thể cho ra nhà ở thương mại giá rẻ 8 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, lợi nhuận thu về đều dựa trên việc tính toán chi ly từng tý, từng tý một.
Với mức giá bán ra khoảng 13-14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư còn chưa lãi nhiều, thì kể gì tới mức 8 triệu. Thậm chí, đã có những doanh nghiệp bán nhà giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư chứ không muốn để số tiền đầu tư đó nằm đắp chiếu.
– Chi phí được tính toán chi ly như vậy liệu có ảnh hưởng đến chất lượng của chung cư giá rẻ ?
Dĩ nhiên khi xây nhà giá rẻ và phải hạch toán chi ly cho chi phí đầu tư, việc giảm chất lượng là điều khó tránh khỏi. Do đó, doanh nghiệm sẽ cân đối xem nên cắt giảm khâu nào để vẫn đảm bảo an toàn cho chung cư . Thông thường, các phần bị cắt giảm sẽ là sơn tường, thiết bị vệ sinh, chất lượng thang máy, gạch lát, chất liệu cửa chính, cửa sổ… Một số công trình không có tủ tường, tủ bếp, có thể giúp cắt giảm được 200.000-300.000 đồng/m2.
Riêng phần kết cấu, bê tông cốt thép, hạ tầng thì phải đảm bảo an toàn tuyệt đối. Những trường hợp tường nhà dễ bắt thấm thì ngay cả nhà giá đắt, nhà cao cấp, nếu không tốt khâu này, vẫn bị thấm như thường chứ không thể đỗ lỗi được.
